不雅点网 楼板价达到12.6万元/平方米的上海徐汇龙华地王名目，近日公布了肃肃案名“嘉佰谈·徐汇”。

于2024年12月30日，徐汇龙华S030501单位N06-22地块经过101轮企业酣战后，由一家名为宸嘉发展的新企业以43.82亿元总价竞得，溢价率达到封顶40%，楼板价仅次于绿城在徐汇滨江布局的豪宅盘潮鸣东方。

阛阓启动敬爱宸嘉发展的来路，一家仅竖立4年阁下的企业若何“打败”保利发展、徐汇城投&中海、招商&越秀几家竞买东谈主径直封顶拿下热度极高的龙华地王名目？报复上海阛阓不外两三年的企业为何不错屡次揽获地王？它在成本阛阓上的脚色是什么，背后是否有更厚的安全垫？

老班底的新押注

2024年年底，在上海终末一场土拍启动前一周，千里浸上海阛阓21年的发布了一则招标公告，公怒放告“摘地意向”--肃肃启动对本年8批次行将在12月30进行的土拍的徐汇区S030501单位N06-22地块名目进行缱绻招标，预期工程总投资达到60亿元。

能让招商蛇口提前作念准备，徐汇龙华地块的上风不算小。最昭彰的是地舆位置，处于徐汇区域，又处于市中心内环，临近包括徐家汇商圈和徐汇滨江西岸金融城等生意配套；南洋门径、上师大龙华西校、复旦徐汇实验学校等熟谙配套，计容面积3.47万平方米，容积率仅1.59，密度相对较低，此外，地块限高60米，相宜开辟频年流行的高层及洋房“高下配”居品。

不外，来到土拍当日，招商蛇口却未能称愿，普陀地块的竞得者宸嘉发展为一家2020年竖立、2022年才进入上海阛阓的新企业，但能与老牌企业们坐在一张桌子上争夺地王的脚色，势必有其隆起之处。

回到土拍前6个月，被称为“2022年普陀地王地块”的长风社区新名目--宸嘉100嘉佰谈开盘了。仅畴昔2小时，名目已售罄，成为上海又一日光红盘，总销售额约合61.78亿元，径直刷新上半年上海中环新盘的首支拨售记录。

这宗项成见领有者，恰是初入茅屋的宸嘉发展，2022年6月上海年度第一批次集结供地中，宸嘉发展弃取联手惠州奥林匹克置业，豪掷63.7亿元拿下普陀长风社区地块，爆冷问鼎彼时上海总价地王。

为了拿下首宗地王名目，宸嘉发展冬眠近两年。2020年，这家企业刚刚竖立，恰逢“虹口区地块围标”事件，固然宸嘉发展与该事件莫得任何径直相干，但在那场风云之后，这家企业的处理层名单中，多出了三个东谈主。

彼时，因围标事件消千里多时的原中海地产上海公司总司理崔帅，副总司理梁飞、郭斌离开了企业，最终弃取集体加入宸嘉发展，分袂担任宸嘉发展集团实践董事、监事。收尾当今，三东谈主一经进入宸嘉发展中枢处理层，法定代表东谈主为郭斌，崔帅任总裁、实践董事，梁飞任监事。

其中，曾算作中海地产上海公司一霸手的崔帅，终点熟悉普陀板块楼市风向，自2017年就启动协助中海对该板块进行布局，于2018年6月中海启动涉足普陀区旧改，以93.99亿元拿下普陀红旗村旧改项成见四宗地块；2020年头，中海又以集会体现象拿下普陀红旗村三宗地块。

深耕普陀曾为崔帅带来功绩加握，加入宸嘉发展后当然也不错弃取重回普陀，为新公司开拓沪上阛阓。不出所料，两年后的土拍中，宸嘉发展以集会现象拿下普陀地王地块，打响了成名的第一炮。

吸纳了中海系班底，宸嘉发展本色上未全盘复制其企业基因，但策略交代中仍存在若有若无的中海交代。

以徐汇龙华名目决议为例，宸嘉发展计较了5幢4层别墅、2幢6层洋房、2幢16至17层高层住宅以及3幢配套用房等统共178套住宅，相较于单纯计较洋房及小高层布局，其所公布的决议属于“高下配”，整盘点值更高，毕竟这家企业拿下龙华地块的溢价率高达40%，弃取此类布局助于其提升名目利润。而在此之前，中海于旗下多宗名目中也弃取了通常的落地决议。

险资“输血”前路

拿下普陀地王地块不单靠中海班底托举。有公开贵寓指出，宸嘉发展背后的实控东谈主是国华东谈主寿的雇主刘益谦，其时与宸嘉发展集会拿下普陀长风地块的惠州奥林匹克花坛置业投资有限公司也与国华东谈主寿有着千丝万缕的权衡。

拿地的集会体中湖北省华融置业有限公司的鼓吹名单中出现宸嘉发展，而惠州奥林匹克花坛置业有限公司的控股鼓吹湖北省日康贸易有限公司，前身为上海日兴康生物工程有限公司，是握有国华东谈主寿51%股份的原鼓吹之一。

国华东谈主寿，是谁打下的山河？“宸嘉背后是国华东谈主寿的雇主，用两亿买下鸡缸杯的阿谁刘益谦。”上海楼市业内东谈主士向不雅点新媒体示意，与往常的艺术品储藏家不同，刘益谦自进入阛阓投资了数家上市企业，包括天茂集团、广晟有色、亨迪药业等不同业业的公司，在这其中，天茂集团于2007年发起竖立国华东谈主寿。

国华东谈主寿算作保障公司，举座上市未告捷，但旗下业务已袒护至地产行业，据不雅点新媒体查阅企查查得知，国华东谈主寿对外投资的公司中，有11家涉地产开辟业务，占总投资比重10%，名目主要散播在上海、宁波、武汉、成齐、重庆等城市。

算作国华东谈主寿的实控东谈主，刘益谦本东谈主在地产成本阛阓上摸爬滚打了多年，有媒体报谈称，早前于2009年，刘益谦已启动投资地产定向增发股，据了解，他选中的股票均为国资房企，包括保利地产、金地集团、首开股份等企业。

这一年，其以24.12元/股的价钱购入4500万股保利地产增发股，约干预10.85亿元，但在解禁期之后，该股股价跌至11.31元/股；同庚7月，刘益谦还分袂斥资约4.87亿元、4.76亿元认购首开股份及金地集团增发股，前者价钱约13.96元/股，后者为14元/股。

无间深切了解这家企业的地产投资史，早在2016年，国华东谈主寿就以32病院的高价购入了潘石屹出售的上海世纪SOHO广场；后于2017年6月，国华东谈主寿就曾联手中国金茂以41亿元的价钱在上海北外滩摘地。有音讯泄露，两边和谐名目由于施工迟缓最终烂尾，后于2020年，国华东谈主寿又以11.91亿元接盘了金茂握有的名目股份。

为周转该名目，国华东谈主寿不停向北外滩名目输血。2020-2021年，国华东谈主寿向名目公司前后提供了约合31亿元的财务资助；2023年，国华东谈主寿于北外滩地块建造的上海国华金融中心终于落成，公司总部也借此契机搬迁至此。

值得明慧的是，上海国华金融中心开辟建造，由国华东谈主寿全权寄予宸嘉发展进行全流程代建处理，在此之前，宸嘉发展才收尾了国华东谈主寿投资7亿元建造的国华合悦家普陀海外康养中心的代建职责。

国华东谈主寿“转交”给宸嘉发展的名目不啻于上海一座城市，2017年1月，国华东谈主寿子公司武汉平华置业有限公司摘得武汉汉口滨江海外商务区地块，由武汉平华置业子公司国升置业开辟，三年后，鼓吹已变更为宸嘉发展武汉有限公司。

后于2019年9月，在深圳福晟集团堕入债务危急时，国华东谈主寿旗下公司连气儿接盘深圳福晟地产65%股权，也将这部分股权转让至宸嘉发展旗下。

但于频年，鲜有国华东谈主寿公开现身拿地、购买项成见身影，有阛阓声息启动计算这家企业的筹画情状及耗费可能性。

2025年5月中旬，国华东谈主寿母公司--天茂集团的一纸公告坐实了上述计算。

“因涉嫌未按期暴露如期论述，公司被证监会立案访问，并于5月6日起停牌。”凭证关联规则，若天茂集团未能在法如期限内暴露年报，且停牌两个月后仍未暴露，将被实施退市风险警示。

不雅点新媒体翻阅年报贵寓得知，2023年，天茂集团出现自2011年以来的初度耗费，年内耗费6.52亿元，同比降337.82%，因功绩耗费其还取消了分成；2024年，这家无间耗费状态，预测营收400亿元-430亿元，归母净利润预测耗费5亿元-7.5亿元。

“公司大部分收入来自子公司国华东谈主寿，2024年，利率阛阓环境握续走低，国华东谈主寿受国债收益率下行影响，加多计提准备金，形成耗费。”当今国华东谈主寿暂未暴露2024年年报，但2024年前三季度，国华东谈主寿达成营收334.31亿元，同比降19.13%；同时，净耗费6.71亿元，较2023年同时扩大一倍。

若改日国华东谈主寿耗费情状进一步加重，或影响宸嘉发展在地产行业的深切布局。

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